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常見問題解答
物業有沒有義務對外墻進行清洗？
最近，很多業主致電物業公司：外墻玻璃為什么沒有清洗？物業公司回復：我們沒有義務清洗外墻玻璃。很多業主感到不滿的同時也表示困惑，那么，物業公司到底有沒有義務清洗外墻呢？由于這個問題比較復雜，德鑫清潔將以簡潔的邏輯進行詳細分析，希望對各位業主有所幫助。
首先，弄清楚什么是公共區域和物業的維護保養范圍。根據《文化信息產業園（一期）臨時管理規約》（以下簡稱“臨時規約”）第37.7條規定: “37.7. 公共區域：是指由某幢物業或是由整個物業服務區域內的某些或全部業主、使用人共同使用的區域?！焙翢o疑問，外墻玻璃屬于公共區域，公共區域屬于物業維護保養的范圍。
我們先來看一下“臨時規約”中涉及到公共區域的一些約定。
“臨時規約”附件一 物業基本服務的內容及標準
一、綜合管理服務標準
22）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
二、公共區域清潔衛生服務標準
（一）、樓內公共區域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實約定，開發商改變服務標準違反了“臨時規約”的第25條規定：業主大會成立前，物業服務企業的續聘、改聘由建設單位根據相關法規的規定實施。物業服務收費標準和物業服務質量標準的改變必須征得全體業主的同意，前期物業合同的其他任何改變，建設單位應在本物業區域內公告。
開發商擅自改變物業服務標準，具體講，不斷降低物業服務標準，而未經全體業主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發商于2019年8月，未經全體業主同意，又一次更換了物業公司。
綜上所述，物業公司有義務定期清洗外墻玻璃。原因有兩個，一是，之前的物業公司每年清洗2次外墻玻璃，已經與業主形成事實約定，而開發商未經全體業主同意，降低服務標準，取消外墻清洗服務，屬于違約行為；第二，根據“臨時規約”附件一第二點（一）5條的規定，物業公司應對門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側就是保持潔凈的必要作業。
我們再來看看相關的外墻清洗的規定有哪些？
一、物業外墻屬于小區公共設施部分，其清洗費用應從公共維修基金里支取。
二、依據《物業管理條例》
第五十三條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業主反映與建議下，物業公司應該出資對外墻進行定期清洗。
一般來說，物業公司一到兩年會對外墻進行一次清洗，但還是要看物業合同里，這個費用是不是包括在物業管理費里，如果不是的話，也可以要求物業聯系清潔公司進行清潔，但費用需由業主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護技術規程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實施。
因此，如果有多數業主反映與建議，要求對外墻進行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業公司應公示與開發商簽訂的服務合同，以確認合同中是否有約定清洗外墻一項，如果合同中有約定，則物業公司執行合同約定，對外墻進行定期清洗；
在條件允許下，物業公司應該出資進行外墻清洗；
根據 “臨時規約”第16條的規定：“16.本物業區域內利用公共區域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設施、設備進行的其他經營，必須得到建設單位、物業服務企業和相關業主的許可，獲得的收入屬于全體業主所有，歸入本物業服務區域的物業管理賬戶，用于對業主的服務。該項收入應定期向業主公布?！?/span>
業主建議，本小區物業公司應將上述第16條規定的公共收益首先用于外墻清洗，業主認為，物業公司具備“條件允許”這個要素，因此，物業公司應該出資定期對外墻進行清洗。
如果上面兩種方案均無法執行，業主可以有三個選擇：
（1）起訴開發商和物業公司；
（2）全體業主出資，定期對外墻進行清洗；
（3）召開業主大會，成立業主委員會，動用維修基金對外墻進行定期清洗與維護。
首先，弄清楚什么是公共區域和物業的維護保養范圍。根據《文化信息產業園（一期）臨時管理規約》（以下簡稱“臨時規約”）第37.7條規定: “37.7. 公共區域：是指由某幢物業或是由整個物業服務區域內的某些或全部業主、使用人共同使用的區域?！焙翢o疑問，外墻玻璃屬于公共區域，公共區域屬于物業維護保養的范圍。
我們先來看一下“臨時規約”中涉及到公共區域的一些約定。
“臨時規約”附件一 物業基本服務的內容及標準
一、綜合管理服務標準
22）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
二、公共區域清潔衛生服務標準
（一）、樓內公共區域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實約定，開發商改變服務標準違反了“臨時規約”的第25條規定：業主大會成立前，物業服務企業的續聘、改聘由建設單位根據相關法規的規定實施。物業服務收費標準和物業服務質量標準的改變必須征得全體業主的同意，前期物業合同的其他任何改變，建設單位應在本物業區域內公告。
開發商擅自改變物業服務標準，具體講，不斷降低物業服務標準，而未經全體業主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發商于2019年8月，未經全體業主同意，又一次更換了物業公司。
綜上所述，物業公司有義務定期清洗外墻玻璃。原因有兩個，一是，之前的物業公司每年清洗2次外墻玻璃，已經與業主形成事實約定，而開發商未經全體業主同意，降低服務標準，取消外墻清洗服務，屬于違約行為；第二，根據“臨時規約”附件一第二點（一）5條的規定，物業公司應對門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側就是保持潔凈的必要作業。
我們再來看看相關的外墻清洗的規定有哪些？
一、物業外墻屬于小區公共設施部分，其清洗費用應從公共維修基金里支取。
二、依據《物業管理條例》
第五十三條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業主反映與建議下，物業公司應該出資對外墻進行定期清洗。
一般來說，物業公司一到兩年會對外墻進行一次清洗，但還是要看物業合同里，這個費用是不是包括在物業管理費里，如果不是的話，也可以要求物業聯系清潔公司進行清潔，但費用需由業主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護技術規程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實施。
因此，如果有多數業主反映與建議，要求對外墻進行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業公司應公示與開發商簽訂的服務合同，以確認合同中是否有約定清洗外墻一項，如果合同中有約定，則物業公司執行合同約定，對外墻進行定期清洗；
在條件允許下，物業公司應該出資進行外墻清洗；
根據 “臨時規約”第16條的規定：“16.本物業區域內利用公共區域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設施、設備進行的其他經營，必須得到建設單位、物業服務企業和相關業主的許可，獲得的收入屬于全體業主所有，歸入本物業服務區域的物業管理賬戶，用于對業主的服務。該項收入應定期向業主公布?！?/span>
業主建議，本小區物業公司應將上述第16條規定的公共收益首先用于外墻清洗，業主認為，物業公司具備“條件允許”這個要素，因此，物業公司應該出資定期對外墻進行清洗。
如果上面兩種方案均無法執行，業主可以有三個選擇：
（1）起訴開發商和物業公司；
（2）全體業主出資，定期對外墻進行清洗；
（3）召開業主大會，成立業主委員會，動用維修基金對外墻進行定期清洗與維護。
還有，根據“臨時規約”第9.6條的規定：“9.6建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位及時解決。建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔?！苯ㄔO單位即開發商東方文信經常拒絕履行維修義務，比如外墻玻璃破裂，經常未及時修復。
外墻清洗公司找德鑫清潔，專注高空外墻清洗、外墻清潔。
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